Simulateur location meublée LMNP sous excel

Le nouveau dispositif de location meublée appelé Loi Censi Bouvard ou encore LMNP Scellier, pour la réduction d'impôt qu'il procure et qui au départ était similaire à la réduction d'impôt de la loi Scellier, a quelque peu occulté la location meublée traditionnelle qui permet d'amortir le bien.
Les investisseurs ont cependant toujours la possibilité d'opter pour le LMNP avec amortissements. Cette possibilité n'est pas toujours indiquée par les commercialisateurs car moins facile à expliquer.

- LMNP avec amortissement de l'immobilier :

Pour faire simple, les amortissements permettent de percevoir des revenus peu ou pas fiscalisés pendant de nombreuses années puisqu'ils permettent de diminuer voire d'annuler le résultat fiscal. L'avantage fiscal est donc étalé sur le long terme et met à l'abri les revenus des augmentations d'impôts et notamment des prélèvements sociaux (13,50% à partir du 01/10/2011)

- LMNP Censi Bouvard :

Cette option de la location meublée permet une réduction d'impôt égale à 18% du prix de revient de l'acquisition (plafonné à 300 000 € par an) étalée sur 9 ans soit 2% par an mais en contrepartie les amortissements ne sont possibles qu'au delà de 300 000 €.
Cela a donc pour effet de rendre les revenus plus rapidement imposables y compris aux prélèvements sociaux CSG CRDS et RSA.

Exemple : Un couple de 45 ans souhaite faire l'acquisition d'un bien immobilier pour constituer un complément de retraite.
Ils ont beaucoup entendu parler de la loi Bouvard, par des amis et les publicités alors pourquoi pas en plus réduire les impôts

La tentation est grande de profiter de la réduction d'impôt Censi Bouvard mais analysons la situation... ils ont 3 enfants de 17, 18 et 20 ans...

Au moment de l'acquisition, le foyer compte 4 parts fiscales. La fille de 20 ans fait des études supérieures et sera rattachée au foyer fiscal pendant 5 ans. Le second a choisi de rentrer dans la vie active et sera imposé distinctement dès l'année prochaine. Le dernier enfant studieux devrait faire des études supérieures.
Dans un an, le nombre de parts va passer de 4 à 3, dans 5 ans il passe à 2,5 et dans 8 ans à 2 parts.

Constat : l'imposition va aller en augmentant et ce couple qui était dans la tranche marginale d'imposition à 14% va passer progressivement dans la tranche à 30%.
C'est donc au moment où Il sera imposé plus fortement que son investissement Censi Bouvard va générer des revenus et augmenter son imposition. Entre temps les prélèvements sociaux n'auront pas manqué d'être augmentés.

Une analyse plus fine au départ lui aurait peut-être permis de déterminer qu'il avait intérêt à opter pour le régime LMNP avec amortissements.

Vous pouvez avoir un aperçu de l'étude effectuée :

COMPARATIF LMNP AMORTISSABLE

COMPARATIF LMNP CENSI BOUVARD

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