LMNP : Les types de résidences avec services para-hôteliers

EHPAD (établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes)
Investissement en LMNP dans des chambres médicalisées.

Ces structures accueillent des personnes âgées handicapées.

Attention à la qualité du gestionnaire (savoir faire et surface financière).

L'aide aux personnes âgées pourra-t-elle toujours être versée par l'état ? Ne va-t-elle pas diminuer ? Le niveau des retraites qui va continuer de baisser permettra-t-il toujours de pratiquer des loyers aussi élevés ? Les gestionnaires risquent de renégocier les loyers à la baisse.

Valeur de rapport qui pourra être revendue dans de bonnes conditions uniquement si les loyers sont indexés correctement, attention donc aux clauses de plafonnement dans les baux.
Le gestionnaire doit avoir renoncé à sa faculté de résiliation triennale.
Le gestionnaire doit s'engager à prendre à sa charges les travaux de mises aux normes.

Notre avis : le vieillissement de la population permet de penser qu'il n'y aura pas de problèmes de remplissage pendant de nombreuses années, mais nous sommes réservés quant à la rentabilité future de ce type de location meublée.

Résidences de tourisme
Investissement LMNP dans des appartements meublés en résidences de tourisme.

Privilégier un lieu réellement touristique, dans un secteur où la demande est supérieure à l'offre.

Attention à la qualité du gestionnaire. Avec la loi Censi Bouvard, de nombreuses résidences voient le jour, la concurrence est importante...
Au terme du premier bail, si vous refuser le renouvellement, si vous souhaitez reprendre votre appartement pour une utilisation personnelle, le gestionnaire demandera des indemnités d'éviction et vous devrez rembourser une partie de la TVA récupérée (avant 20 ans).

Le gestionnaire est tenu à un bail ferme de 9 ans et ne peut pas résilier triennalement.

Notre avis : la France est la première destination touristique au monde. Investir en résidence de tourisme, oui mais pas n'importe où et avec un gestionnaire de qualité ...

Résidences pour étudiants
Investissement immobilier meublé dans des résidences pour étudiants

Les résidences étudiantes sont en principe bien situées, dans des villes universitaires, à côté des écoles et des transports en commun. Les logements sociaux pour étudiants sont insuffisants et vétustes et la demande est importante.

Attention à la qualité et à la surface financière du gestionnaire , le succés de la loi LMNP Censi Bouvard génère de nouvelles constructions et il peut y avoir des implantations de nouvelles résidences à proximité augmentant ainsi la concurrence.

Concernant le bail, attention à ce que la clause d'indexation des loyers ne soit pas trop restrictive. Le loyer servi au moment de la revente pour la déterminantion du prix de cession.

Le bail commercial doit comporter une clause de renonciation à la faculté de résiliation triennale par le gestionnaire.

Résidences de tourisme d'affaire
Investissement LMNP dans des résidences de tourisme d'affaire.

Le type d'hébergement de ces résidences est similaire à celui des résidences étudiantes avec en général un meilleur standing pour accueillir une clientèle d'affaire.
Elles accueillent souvent aussi des étudiants dans les villes universitaires et parfois des touristes quand le secteur est touristique.
Les avantages et inconvénients de ce type d'investissement locatif meublé sont les mêmes que ceux des résidences pour étudiants.

Les résidences séniors
Investissement LMNP dans des résidences sécurisées pour séniors.

Nouvelles venues sur le marché de la location meublée, les résidences séniors permettent d'accueillir la clientèle du troisième âge valide à la recherche de services de proximité et de sécurité.
Les services proposés sont souvent à la carte.
Ces résidences sont en général à proximité du centre ville et des transports en commun. Ce nouveau marché locatif est en plein développement. Il existe aussi des résidences pour séniors, non meublées, dans le cadre de la loi Scellier.

Attention comme pour tous les investissements en résidences avec services para-hôteliers à la qualité du gestionnaire et au contenu du bail commercial.