Ou investir dans une scpi ?

Les OPCI, le placement immobilier cousin des SCPI

OPCI :  l'Organisme de Placement Collectif Immobilier constitue un nouveau placement inspiré des SCPI qui permet d'investir indirectement dans l'immobilier.

Principe :

Tout comme les SCPI (https://www.reim.bnpparibas.fr/scpi), les OPCI permettent d'investir dans l'immobilier avec une mise de départ réduite en mutualisant les risques locatifs et en supprimant les soucis de gestion au quotidien. Les investisseurs achètent des parts ou des actions de l'OPCI.

Différents type d'OPCI :

Les Spicav (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) sont des sociétés anonymes, l'investisseur est un actionnaire, il peut s'exprimer sur la gestion de la société. En terme de fiscalité, les revenus distribués sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers.

Les FPI (Fonds de Placement Immobilier) sont des copropriétés sans personnalité morale, l'épargnant acquiert des parts et non des actions, il n'a aucun droit de contrôle dans la gestion du fonds. En terme de fiscalité, les revenus distribués sont principalement des revenus fonciers

Différence entre OPCI et SCPI :

Les OPCI sont investis au minimum à 60% dans l'immobilier (95% pour les SCPI) et doivent comprendre obligatoirement 10% de liquidité. Les OPCI peuvent investir indirectement dans l'immobilier (prise de participations dans des SCI, des SCPI, des foncières...). Les OPCI peuvent recourir à l'endettement à hauteur de 40% de leurs actifs immobiliers.

Avantages OPCI par rapport aux SCPI :

Meilleures SCPI

Une liquidité supérieure : l'organisme gestionnaire est tenu de racheter à tout moment les parts ou actions des investisseurs qui souhaitent vendre. La cession des parts n'entraîne pas les paiement des droits d'enregistrement de 5,09% Une fiscalité plus souple : l'investisseur peut acquérir des l'OPCI correspondant à la fiscalité qu'il souhaite.

Frais :

  • des frais d'entrée sont prélevés au moment de la souscription
  • des frais de gestion sont prélevés chaque année sur les revenus distribués par l'organisme gestionnaire
  • des frais de rachat sont prélevés lorsque le souscripteur revend ses titres

Inconvénient :

  • les OPCI n'ouvrent pas droit aux réduction d'impôts liés aux dispositifs Malraux ou Scellier.

Fiscalité OPCI

PFI : les revenus fonciers sont soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif ou au prélèvement libératoire. Les plus-values réalisées en cas de cession de part relèvent du régime des plus-values immobilières. SPICAV : les dividendes distribués sont soumis soit à l'impôt sur le revenu au barème progressif après deux abattements (l'un de 40%, l'autre de 1525 € pour un célibataire, 3050 € pour un couple) soit au prélèvement libératoire de 19% (auquel s'ajoutent les 12,3% de prélèvements sociaux).Les plus-values relèvent du régime forfaitaire (31,3%) applicable aux valeurs mobilières, prélèvements sociaux inclus.